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近期，針對房地產市場的調控政策頻頻出臺。但是，這些調控政策對于地產開發(fā)商們威懾力并不如人們想像得那樣大。各大開發(fā)商圈地的圈地、捂盤的捂盤，甚至有開發(fā)商敢說：“我們捂到2009年不成問題”。 觀望不等于需求改變 “其實，銷量下降也不只是購房者觀望的原因。”從業(yè)近十年、現為北京某房地產公司副總經理的王競輝說，“開發(fā)商囤地、捂盤也是因素之一。” 王競輝坦承，他對所謂的“有價無市”并不感到擔心。 王競輝認為，整體來看樓市的供求狀況并沒有發(fā)生根本變化。宏觀調控之下，個別投資過熱城市的房價會有較大跌幅，但北京及大部分城市的房價，至多會產生一些小幅波動。 “主要是會對投資客的心理產生比較大的影響。”他避開對政策的直接評價，“之前珠三角房價下降的消息和要大力調控的風聲，已經讓市場形成了濃厚的觀望情緒。這些(政策)出來以后，會加重持幣待購的心理。” “我在很多城市做過項目。有的城市開新盤，投資客的比例會超過六成。”王競輝說，“北京開的盤，投資客大約占到三成。所以，北京房價不可能像深圳一樣波動。” 開發(fā)商以“需求仍在”為理由，對房價保持樂觀預期，并非全無道理。 “‘掐’住土地和資金的政策是最厲害的，特別是對中小開發(fā)商。但現在‘捂’著的，根本不怕什么有價無市。”某大型房地產上市企業(yè)一位不愿具名的內部人士說，“我們捂到2009年沒問題。即使哪天房價有了大的波動，也只能代表行業(yè)的集中洗牌。未來長期的房價走勢，根本不值得擔心。” 囤地和捂盤行為，其人為縮減供應、支持當前房價水平的目的顯而易見。國土資源部、財政部和中國人民銀行12月3日聯合出臺的《土地儲備管理辦法》，目的就是為了縮短土地形成房地產有效供應的建設周期，打擊土地囤積行為。 “《城市房地產管理法》里有規(guī)定，如果有不可抗力、政府行為或一些必需工作的因素，可以延遲開發(fā)。”這名人士說，“現在規(guī)定儲備土地要進行必要的前期開發(fā)，但這種‘凈地’上市還需要一段時間。” “經濟適用房和廉租房？”他繼續(xù)說，“還要慢慢蓋吧？短期內對樓市不會有太大影響。” 12月4日，《土地儲備管理辦法》出臺的第二天。招商地產(000024)、金融街(000402)、萬通地產(600246)分別公布拿地公告。 調控“落地”有隱憂 《廉租住房保障辦法》發(fā)布后，便有專家表達過一種憂慮，地方財政不愿承擔提供大部分資金的責任，如何保證廉租房建設不出現資金缺口？ 全國每年需要的保障住房建設資金，普遍采用的估算數字為500億元。 2007年，中央政府用于廉租房建設的資金為49億元，其余主要來自地方財政。 早在2006年7月，財政部便要求：土地出讓金凈收益中的5%應納入廉租房建設資金。有統計表明，2006年全國城市土地出讓金凈收益近7000億元，理論上可向廉租房提供350億元資金。但截至去年底，用于廉租房建設的資金中，只有3.1億元來自土地出讓凈收益。 土地出讓收入是地方財政主要來源，靠行政命令來規(guī)定土地出讓凈收益的一部分投入到廉租房建設，最終是否能實現預期效果？ 新的《廉租住房保障辦法》中，將土地出讓金凈收益中應納入廉租房建設的資金比例從5%調整到10%%，對廉租房資金來源也作了更詳細具體的規(guī)定，但相比過去，并沒有出現實質性的突破。 談及調控政策對房價的實際影響，包括住宅與地產研究會常務副會長包宗華在內的多位專家均表示，房價穩(wěn)定值得期待，但消費者不宜對房價下跌抱有“過高的樂觀情緒”。 |
