記者陳周錫劉晴上海報道
在經歷了接近五年的等待后，9月6日，一期買家終于等來了上海“金色貝拉維(又名‘虹康古北苑’)”“歡迎業主入住”的橫幅，而該樓盤的二期業主仍在等待之中。
金色貝拉維位于上海市古北新區黃金城道南側，是古北二期規劃的住宅項目之一。該項目由8棟15至21層高層住宅及局部一二層商場和會所組成，整個項目的投資總額為4.3億元。
目前，上海開工的住房與需求比接近1.5：1，而住宅新盤的實際供求比例倒置為1：1.5。事實上，正是大量開發商的捂盤行為破壞了原本基本平衡的上海住宅市場。
記者調查發現，開發商通過捂盤等行為，可以操控住宅一級市場和二級市場的價格。金色貝拉維的行為頗具普遍意義。
捂盤之嫌
9月4日下午，在金色貝拉維小區，記者看不到一個來往的建筑施工人員，小區大樓外立面已施工完成，中心花園的水池里已長出苔蘚。該小區門衛吳先生說，物業公司于今年6月入住金色貝拉維，當時小區建筑施工就已基本結束，全部房子的裝修也已完成。
據金色貝拉維售樓處銷售人員說，該樓盤一期共302套房源，去年12月、今年4月分兩次開盤，今年8月底起一期業主開始陸續入住；二期也有400余套房源，“(售樓處)已接到上面通知，二期今年不銷售了，要等明年”。
該銷售人員表示，金色貝拉維8幢大樓2004年同批建設，目前該樓盤已是具備銷售要求的準現房。
上海中原地產古北分行高建堃介紹，目前金色貝拉維二手房成交價格在3萬元/平方米左右，比今年初上漲1萬元/平方米。在高看來，金色貝拉維二期遲遲未開盤，除開發商看好古北高檔房的升值潛力外，還極有可能受其周邊樓盤“玉翠豪庭”影響，“這個大盤對周邊房價的帶動是很明顯的”。
李嘉誠旗下的玉翠豪庭項目8月份已兩次開盤，其價格在3.2萬元/平方米至3.8萬元/平方米。高建堃認為，預計玉翠豪庭的第三次開盤價會突破4萬元/平方米。在這高價房帶動下，金色貝拉維二期開盤價自然會水漲船高。
上海官方網站“網上房地產”數據顯示，截至本月5日，金色貝拉維一期還有20套可售房源，主要集中在5至16層之間。然而該樓盤售樓人員明確表示，一期可售房源僅剩1樓幾套。針對有房不售質疑，該樓盤銷售人員解釋：“我們和客戶的簽約合同都是手寫的，還沒來得及上網備案，但業主首付款已付。”
記者調查發現，金色貝拉維的開發商虹康房產建設有限公司(以下簡稱“虹康房產”)，系上海長寧住宅建設發展有限公司的下屬公司。上海長寧住宅建設發展有限公司隸屬于長寧區住宅發展局，為國有獨資企業。
長寧區有關人士介紹，因政府部門對下屬公司進行調整，如今金色貝拉維的實際管理方為上海長寧房地產經營有限公司，而不是上海長寧住宅建設發展有限公司。“上述兩家公司都具有國資背景”。
記者試圖就此事采訪虹康房產，但遭拒絕。
左右逢源的《席位優權書》
事實上金色貝拉維在上海“小有名氣”。
事情追溯至2003年。當年12月，金色貝拉維尚未取得預售許可證，開發商虹康房產對外推出了《席位優權書》，認購者只需支付10萬-20萬元不等的定金，將為其保留具體房源的優先購買席位，待項目取得《商品房預售許可證》后，簽訂正式的預售合同。優權書表明協議單價為0.95-1萬元/平方米，當時有95位認購者與開發商簽訂了優權書。
開發商曾經向認購者表示，金色貝拉維將于2004年上半年開盤。
隨著時間推移，古北新區的房價一路飆升。2004年末，金色貝拉維的市場行情已上漲到1.8萬元/平方米左右。按每套住房面積160平方米計算，95位認購者的每套房屋都有了超過100萬元的升值，其所有房屋增值已近億元。讓認購者喜出望外的大利好，卻險些被開發商的一紙訴狀擊碎。
2004年12月，虹康房產以當初簽署《優權書》違反《城市房地產管理法》等相關法律規定的商品房預售許可制度為由，將其中簽訂《優權書》的27位認購者告上法庭，訴請解除當初的相關認購協議。此案在當時的滬上樓市造成較大的轟動，各大媒體爭相報道，虹康房產公司更是從法華鎮路上的辦事處撤出，改由營銷公司接待客戶。
2005年1月24日，古北金色貝拉維項目認購合同糾紛第一例庭審開庭。虹康房產在庭上表示，2003年簽署《席位優權書》時，金色貝拉維正在建設中，并沒有取得《商品房預售許可證》，根據我國現行相關法律，屬無效預售行為，訴請法庭解除這一認購協議。被告認為，《席位優權書》并不等同于預售協議，而是在預售協議之前簽訂的優先購買合同，作為合同應該是有效的，要求開發商虹康公司予以執行合同的承諾。
2005年4月份金色貝拉維項目合同糾紛一案達成庭外和解，以原告方虹康房產撤訴而告終。虹康房產向認購者承諾，雙方將于當年6月份正式簽訂預售合同，所有認購者都將得到他們原先認購的住房，只不過，房源單價將在《席位優權書》標明的0.95—1萬元/平方米基礎上，增加0.3萬元/平方米。作為補償，認購者所購入的房屋將由原先的毛坯房變為全裝修房。
2005年上半年，上海市政府曾規定，凡商品房項目在申報預售許可證時，第一時間即在“網上房地產”上有所顯示。這也是上海為防止開發商囤積居奇，乘機抬高房價的一種調控手段。
據上海官方網站“網上房地產”的信息顯示，金色貝拉維第一次拿到預售許可證的時間是在2006年12月份，與虹康房產承諾認購者2005年6月份正式簽訂預售合同，相距了1年零6個月。
四大捂盤術
記者隨機點開“網上房地產”一個樓盤銷售信息，可以看到上海樓盤每一次預售總量一般在1萬平方米到2萬平方米不等，盡管當地政府要求3萬平方米以下樓盤要求一次性預售，而每次開盤銷售的一般不會超過3棟樓。隨著近日購房人氣漸旺，一些樓盤的開盤量更是越來越小。
記者發現，許多上海樓盤一年分幾次開盤，有的樓盤兩次開盤間隔甚至不到15天，而兩批樓盤開盤價已出現了明顯的變化。從目前的情況來看，一些樓盤半年之內價格就能上浮10%～20%左右，每次開盤的單價上漲數百元至上千元的現象并不少見。
“比較普遍，”一位不愿具名的上海開發商認為，包括頗具嫌疑的金色貝拉維在內，多數上海開發商也存在捂盤惜售行為，有些手法比較隱蔽。本報記者近日遍訪上海開發商、房地產代理商、資深研究人士，領略了近年來上海開發商最為常見的四大“捂盤”招數。
招數一：該領證時不領證。目前上海最為常見的變相“捂盤”手段，是將樓盤分批次領取預售許可證。一些開發商根據市場情況，調整其商品房的開盤時間，以此達到利益最大化。也有一些開發商與建筑公司達成默契，延緩工程項目的進度，進而名正言順的推遲開盤。此外，一些開發商通過申報材料不全、規劃故意超標等手段，延遲預售許可證的獲取時間。
招數二：剛賣便稱已尾盤。不少購房者買房時或許都遇到過這樣一幕：當你向開發商詢問某套房源時，對方會告訴你這種戶型已賣完或所剩無幾，如果要買趕快趁早，而實際上這些房源還沒有出售。這是上海開發商慣用的“捂盤”手段之一，目的是通過瞞報數據讓普通買家誤以為產品供應稀缺，并對消費者心理產生影響，借以提高房價。
招數三：高價嚇走買家。一些樓盤在認購期間，會向登記客戶報出一個預估價格，不過等到進入銷售階段，開發商卻突然抬高銷售價格，使消費者因房價超出心理預期而望而止步。此前被上海市調查的樓王“湯臣一品”，該樓盤為臺資企業湯臣集團開發，涉嫌價格虛高、捂盤惜售、虛擬交易等。
招數四：聯手中介炒作。不少購房者或許會碰到這種情況：在你向開發商提出購房意向時，對方立即說“房子賣光了”。然而你會驚奇地發現，該樓盤周邊的二手中介公司里，卻掛著很多這樓盤的房源。事實上，在開盤時這些開發商就已將一些房源放至中介處銷售，從而產生在售項目盤源緊缺的假相，借此抬高樓盤售價。據介紹，2005年初房價高企時，上海古北聚集著70余家中介公司，如今仍有五六十家中介公司。
政策
從今年6月查處“湯臣一品”至今，上海市房地局針對開發商捂盤出臺了系列“組合拳”。
近日上海市房地局發布《關于進一步加強本市商品房銷售監管工作的通知》(以下簡稱《通知》)，其中進一步規范商品房銷售行為及制止部分企業捂盤惜售、囤積房源行為成為重要監管方向之一。
根據《通知》要求，超過3萬平方米確需分批預售的，每次申請預售面積不得少于3萬平方米，并應制定分批上市計劃。同時，開發企業申請預售至開盤銷售的時間將被嚴格控制，根據規定區縣房地局受理預售之日起10個工作日內完成預售審批，批準預售后3—10個工作日內必須對外開盤銷售。另外，按照“鼓勵自住、規范投資、抑制投機”的要求，房地產開發企業應當在銷售全過程落實“實名制”；同時應當采取措施防止炒房，維持售樓現場銷售秩序。
“達到預售標準就必須申請銷售，”上海市房地局表示，上海房地產部門將加大商品房銷售的監管力度，按照專項整治要求，加大查處力度。凡已達到預售標準的商品房項目不申請預售、已取得預售許可證不開盤、已開盤拒絕對外銷售，對本區域住房供應造成影響的，可向相關房地產開發企業發出“行政告知書”，開發企業無正當理由仍拒不開盤和拒絕對外銷售的，房地產管理部門將按專項整治的規定，將其列為捂盤惜售、囤積房源的不良行為，記入該企業的信用檔案，按規定給予降級或取消資質的處理，并提高其參與土地招拍掛時的準入門檻。
為了保證這一措施的推行，上海還專門成立了“房地產監測中心”，對每一個房地產項目從土地出讓、項目開工直至項目竣工、銷售完畢進行全過程跟蹤、監測。
上海世聯地產資深經紀人李峰認為，開發商捂盤在界定上還存在著很多模糊地帶，政府在管理上也有很大的操作難度。從現有規定看，政府規定開發商拿到預售許可證后10天內必須銷售，但無法規定樓盤什么進度去拿預售許可證。
2006年7月10日，建設部、發展改革委、工商總局聯合發出通知，進一步整頓規范房地產交易秩序。當中提出，房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購(包括認訂、登記、選號等)、收取預訂款等各種形式變相預售商品房。
事實上，開發商捂盤造成上海住宅供需嚴重失衡，也引起了上海市房地產協會的密切關注。今年7月初，該協會發出“倡議書”，要求全市房地產開發企業：“不捂盤、不惜售、不炒樓”，做有社會責任感的開發商。
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