中國寧波網(wǎng)訊就在人們翹首盼望房地產(chǎn)市場“拐點(diǎn)”出現(xiàn)的焦灼目光中，房地產(chǎn)價(jià)格或緩或急地以持續(xù)上漲態(tài)勢一次次打破了人們的期待。于是，人們開始以買漲不買跌的心態(tài)再次殺入房地產(chǎn)市場，一些中心城市樓價(jià)在最近兩個(gè)月里“狂飆突進(jìn)”。
專家分析認(rèn)為，在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，我國房地產(chǎn)市場升溫跡象明顯，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展關(guān)鍵在于政府做好住房保障工作，尤其是各級地方政府應(yīng)不折不扣地將中央出臺的一系列住房保障政策落實(shí)到位。
房價(jià)上漲短期難以改變
“即使出臺一些較嚴(yán)厲的調(diào)控政策，在資產(chǎn)升值、剛性需求、供給短缺的背景下，房價(jià)的上漲短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。”
事實(shí)上，通過理性的經(jīng)濟(jì)分析就能發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價(jià)格“拐點(diǎn)”可能性不大。在多種經(jīng)濟(jì)因素的作用下，我國房價(jià)目前仍處在進(jìn)一步上漲的通道中。
申銀萬國證券研究所的有關(guān)分析認(rèn)為，從長期來看，我國房地產(chǎn)市場前景看好；城市化進(jìn)程和居民對住房的改善需求催生了巨大的中國住宅市場發(fā)展空間。“而從短周期來看，這輪房地產(chǎn)市場仍處在上升通道中；較低的利率環(huán)境、升值的預(yù)期都使得行業(yè)的景氣周期得以延長。”申銀萬國證券研究所分析師黃燕銘說。
中信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師王德勇指出，在當(dāng)前的背景下，房地產(chǎn)升值作為資產(chǎn)升值的重要構(gòu)成部分，無可避免。“即使出臺一些較嚴(yán)厲的調(diào)控政策，在資產(chǎn)升值、剛性需求、供給短缺的背景下，房價(jià)的上漲短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。”
申銀萬國證券研究所分析師殷姿明確指出，由于房地產(chǎn)具有投資品的性質(zhì)，人民幣升值在一定程度上推動了資產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。
專家普遍認(rèn)為，目前，房價(jià)上漲的動力主要來源于供需矛盾以及國民貨幣財(cái)富的增長所催生的強(qiáng)大的自住和投資需求。殷姿分析說，高收入人群對高房價(jià)有著更強(qiáng)的承受能力，出于資產(chǎn)配置目的，其投資需求推動了房價(jià)不斷攀升；而一般的普通人群，面對高速增長的房價(jià)，對住房的渴求迫使他們接受高房價(jià)，耗盡財(cái)力來實(shí)現(xiàn)“居住”需求。消費(fèi)者由此從投資者手中接下接力棒，繼續(xù)支撐高房價(jià)。
聯(lián)合證券分析師魚晉華指出，雖然央行最近進(jìn)行了年內(nèi)的第4次加息，“但國內(nèi)自今年以來持續(xù)處于負(fù)利率的格局至今仍未改變，而且還在加劇。在負(fù)利率時(shí)代，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格攀升，成為抵御通脹對財(cái)富銷蝕的途徑。”這位分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的資源在資本市場的篩選下，將加速向行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢企業(yè)集中。
轉(zhuǎn)向住房保障關(guān)鍵而準(zhǔn)確
“從近年來的實(shí)踐看，不少地方政府都把調(diào)控的著力點(diǎn)放在控制房價(jià)上，而對住房保障的關(guān)注明顯不夠。其結(jié)果，市場沒有管好，保障缺位嚴(yán)重。”
今年5月份以來，受宏觀調(diào)控抑制而漲幅趨緩甚至下降的房價(jià)，突然發(fā)力，重新展開一輪上漲勢頭。在這樣的背景下，國家如何對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步調(diào)控成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
8月13日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，明確提出以城市低收入家庭為對象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，到“十一五”期末，力爭使低收入家庭住房條件得到明顯改善。
8月24日至25日，全國城市住房工作會議在京召開，會議強(qiáng)調(diào)“要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難”。
專家認(rèn)為，政府房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵，是“既不越位，更不能缺位”。種種跡象表明，加強(qiáng)政府的住房保障功能正成為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。
一位央企在滬房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對記者說，最近國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的相關(guān)政策的出臺，“可以說是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，表明政府調(diào)控開始轉(zhuǎn)向更加重視住房保障體系的建設(shè)和落實(shí)。”
銀河證券上海總部研究員任承德分析認(rèn)為，近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)顯得過度市場化了，保障性住房缺位十分明顯，“將房地產(chǎn)市場發(fā)展與住房保障分開，才是有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。但是，從近年來的實(shí)踐看，不少地方政府都把調(diào)控的著力點(diǎn)放在控制房價(jià)上，而對住房保障的關(guān)注明顯不夠。其結(jié)果，市場沒有管好，保障缺位嚴(yán)重。現(xiàn)在，政府把房地產(chǎn)調(diào)控的主要著力點(diǎn)，放在改善低收入家庭的住房條件、多渠道解決城市低收入家庭住房困難上，應(yīng)該說是走出了關(guān)鍵而正確的一步。”
當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，房地產(chǎn)調(diào)控的前提是必須確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，同時(shí)，讓低收入家庭也得到適當(dāng)?shù)淖》勘Ｕ希窒砩鐣髁x和諧社會建設(shè)的成果。
不少市場人士分析認(rèn)為，只要政策出臺及時(shí)，力度適當(dāng)，分配和管理機(jī)制合理，保障性住房將對穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場發(fā)揮重要作用，并有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長。
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