|
中國寧波網(wǎng)訊 上月，北京某機(jī)構(gòu)發(fā)布的2006年《城市競爭力藍(lán)皮書：中國城市競爭力報告NO.4》中稱，國內(nèi)35個大中城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不健康，其中在住宅房地產(chǎn)市場中，房價收入比不健康，居民購房壓力非常大。在此背后，有相當(dāng)一部分原因在于地方政府靠房地產(chǎn)來提升GDP。
地方政府難抑賣地沖動
上世紀(jì)90年代中期，地方政府手中的金融權(quán)力被悉數(shù)上收。地方政府賴以主動推動經(jīng)濟(jì)增長并能夠獨立支配的只有土地這一項核心資源了。這意味著，房地產(chǎn)價格上漲得越快，地方政府的收益就越大。這使政府開發(fā)土地資源幾乎達(dá)到了毫無節(jié)制的程度。如2005年，江蘇省合同出讓土地金總量達(dá)1000億元。而長三角樓市從2003年開始，踏入了飆升的通道。房價的飆升刺激了投資的迅猛增加，并拉動經(jīng)濟(jì)快速增長和地方財稅的大幅增加。以上海為例，“十五”期間，上海房地產(chǎn)投資拉動了1000多億相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。“房地產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計年均增長14%以上，到2005年占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到7%以上。”上海市的“十五計劃”中如是描述。而按照對GDP增長的貢獻(xiàn)率來看，瑞士信貸第一波士頓亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬說，如果以其帶動系數(shù)計算，2004年房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)總共拉動上海GDP增長了19.5%，堪稱名副其實的上海第一產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組最近做的調(diào)查顯示：土地增值部分的收益分配，有20%-30%留在鄉(xiāng)以下，其中農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占5%-10%；城市政府拿走土地增值的20%-30%；各類城市房地產(chǎn)公司、開發(fā)區(qū)、外商投資公司等等，拿走土地增值收益的大頭，占40%-50%。另據(jù)學(xué)者估計，農(nóng)民在土地的收益上已為城市化“貢獻(xiàn)”近30萬億元。在整個房地產(chǎn)建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價格的將近30%-40%。這些滾滾而來的財富大都流進(jìn)了地方政府以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)部門的口袋。所以地方政府作為最大的受益者，在穩(wěn)定房價上就無法堅定地執(zhí)行國家的一系列指令，對房價的上升或明或暗地起了包庇的作用。
政府角色為何曖昧
這些年，一些城市房價連年瘋漲，可以說與地方政府的主導(dǎo)密不可分。其表現(xiàn)，一是大搞形象工程、“造城運動”，盲目擴(kuò)大拆遷規(guī)模，人為制造需求旺盛、拉動房價。二是炒賣地皮。一些地方政府低價征地，轉(zhuǎn)手高價出讓，賣地越多，財政收入越多。甚至少數(shù)地方政府暗中操盤，唆使開發(fā)商哄抬地價。三是對房價求高棄低。一些政府官員視房價高為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的標(biāo)志，把本地房價與其他地區(qū)盲目攀比。一些城市政府對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用于批建高檔住宅上，導(dǎo)致本地房價居高不下。
雖然不能肯定最大的幕后炒房者是地方政府，不過地方政府絕對是近年中國炒房的核心組成部分，和開發(fā)商一樣是炒房大軍中的大贏家。當(dāng)前中國各地樓市之所以持續(xù)高燒難退，很大的一個原因就是某些地方政府已經(jīng)和打著“改造城市”旗幟的開發(fā)商走得太近，甚至在某種程度上成了一種可怕的利益共同體：地方政府為滿足GDP的高速增長高價出讓土地、房地產(chǎn)商則聯(lián)手囤積土地，進(jìn)而抬高房價。某些地方政府和主管部門沒有處理好保護(hù)商界和關(guān)愛民生的平衡關(guān)系，明顯偏向開發(fā)商，甚至將開發(fā)商的發(fā)展作為自己的責(zé)任和目標(biāo)所在，而將民生放在一邊。
高房價不是經(jīng)濟(jì)繁榮
盡管目前房地產(chǎn)依然一片紅火，市場參與者普遍忽視風(fēng)險，一些地方政府官員甚至錯誤地認(rèn)為，房價飛漲，是經(jīng)濟(jì)繁榮、人氣旺盛的表現(xiàn)；但實際上，飛漲的房價雖然能夠帶來房地產(chǎn)業(yè)的一時繁榮，但其背后隱藏著巨大風(fēng)險。
首先，是加大地方財政風(fēng)險。近年來，不少城市從出售土地、房產(chǎn)交易中得到大筆財政收入，財政收入對房地產(chǎn)的依賴也在增長。但政府的支出通常是剛性的，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，地方政府可能面臨入不敷出的尷尬。上海財經(jīng)大學(xué)專門組織專家對此作過深入調(diào)研，結(jié)論是：綜合房地產(chǎn)的波及效應(yīng)，2006年房地產(chǎn)市場下滑將使上海GDP總量大約減少65個億，影響GDP增幅減少1個百分點左右。
其次，削弱一個城市的競爭力。房價持續(xù)過快上漲，將使企業(yè)的商務(wù)成本和投資成本水漲船高，產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，降低城市對投資者的吸引力，導(dǎo)致資金外流與外來投資減少，增加結(jié)構(gòu)性失業(yè)。同時，還會降低城市對人才的吸引力，不利于引進(jìn)和留住人才，損害城市的長遠(yuǎn)發(fā)展。更重要的是，企業(yè)的商務(wù)成本增加，必然使得其提供的產(chǎn)品及服務(wù)的價格較高，在價格競爭中處于劣勢地位。
所以說，一個城市的房價過快上漲，雖一時保護(hù)了房地產(chǎn)的“繁榮”，但也會使這個城市的產(chǎn)品和服務(wù)價格競爭力被嚴(yán)重削弱，而這將會在多大程度上影響這個城市的整體經(jīng)濟(jì)競爭力，簡直難以估量。(顧列銘) |
