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中國寧波網訊 專家認為，房地產業“降溫”不久又升溫可能產生更多泡沫
三四月份對于國內的房地產市場而言是個具有標本意義的特殊時段。一年前，國家接連出臺樓市調控政策，樓市逐漸降溫；而今，調控周年剛滿，北京、廣州、深圳、南京的房價一路走高，有的地方大有狂飆之勢，就連上海房地產市場近來也呈現出種種“抬頭”的跡象。分析人士認為，房地產業在“降溫”不久后又重新升溫，可能會帶來短期的繁榮，但長期來看有產生更多泡沫的隱憂。
現狀
京穗深等地市場成交放量，價格走高
剛剛進入4月份，國家統計局發布的一份企業景氣指數引起業內關注。數據顯示，今年第一季度的房地產業景氣指數比上季度上升1.9點。這已是該數字連續第二個季度上升。
與此相映襯的是上海、北京、廣州、深圳等地的房地產市場成交放量，價格走高。上海市官方網站“網上房地產”的交易數據顯示，3月份上海商品住宅交易量達179.67萬平方米、計16140套。值得比較的不是這一數字比正值春節樓市淡季的2月份的成交量(82萬平方米)高出一倍多，而是這一成交規模達到了去年樓市宏觀調控前的水平。北京、廣州的樓市同樣火熱。據悉，在不久前結束的北京軍博房展會上，均價6000元／平方米幾乎不可能買到南四環以內的毛坯期房。近兩年來房價相對平穩的廣州，今年首季也大漲14%，網上成交均價達到7483元／平方米，中心城區已很難找到價格較低的新盤。
市場的種種表現是否意味國內樓市全面回升？不少業內人士認為，作出這樣的判斷為時尚早。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授說，3月份是傳統的樓市旺季，僅憑這一個月的成交放量很難得出樓市全面恢復的結論。譬如上海，成交主要集中在戶型小、總價低的樓盤和市中心高檔公寓，屬“選擇性回暖”。
國泰君安證券分析師張宇指出，最近房地產股的上漲，主要還是受人民幣升值的影響。樓市交易回升只能表示購房者有“走出觀望”的可能，還談不上房地產業的全面復蘇。
原因
剛性需求仍存，政策性利好托市
是什么因素促成了近來房地產市場的回暖？樓市究竟有多少“利多”？分析人士認為，主要原因是：
其一，金融政策放松。公積金、銀行房貸頻頻放寬限制，刺激了樓市消費。日前，來自上海市公積金管理中心的消息說，上海已在考慮將住房公積金貸款由以前的按戶貸改為按人頭貸。而最近一個月來，銀行對個人住房貸款也頻頻“松綁”，除提高房貸成數、優惠貸款利率，還推出“雙周供”“寬限期還款”等特種房貸新品。
其二，政策性利好托市。如上海，去年為緩解樓市結構性矛盾，政府推出的“兩個1000萬工程”，即1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價商品住房的建設，“今年放緩，如無必要，將不再提及”，已開工的一些樓盤也暫停了后續工程。這意味著新上市的政策性中低價房源將減少，不再與市場化樓盤爭奪消費者，為開發商大量推盤上市騰出了市場空間。又譬如杭州，為吸引外地人來買房，推出以戶口換銷量的“購房入戶”土政策。只要在錢江新城、下沙經濟技術開發區和濱江區內購買一套一定金額的房子，外地人即可申請杭州戶籍。
其三，剛性需求依然存在，自主型消費在積壓一年之后開始釋放。易居中國研究中心的分析師認為，3月份市場逐步回暖的一個重要原因是結婚、拆遷之類的消費者開始入市。
其四，人民幣升值助推內外資金進入樓市。3月份上海高檔住宅的成交量猛增，越是位于市中心的房子越好賣。業內人士將高檔房行情好轉歸結為目前人民幣不斷升值刺激所致。盡管開發商未作回應，外界猜測，其中可能有外部資金“整體收購”。尹伯成教授指出，不排除境外資金借殼高檔房以收人民幣升值之利的可能。
隱憂
長期來看或將產生更多泡沫
當此狀況，樓市調控何處去？
尹伯成教授也認為，在出口壓力、人民幣升值壓力增大的大背景下，擴大內需顯得非常重要。
中國社會科學院房地產專家尹中立分析，之所以出現金融、政策方面的轉變，是因為房地產交易持續降溫，對銀行業和已經過剩的建材等行業不是好事。
不過，尹中立也提醒，如果房地產業在“降溫”不久后又重新升溫，可能會帶來短期的繁榮，但長期來看有產生更多泡沫的隱憂。畢竟，供求基本面沒有大的改變。央行發布的2005年第四季度貨幣政策執行報告稱，截至12月末，全國商品房空置面積1.43億平方米，同比增長15.7%；其中，商品住宅空置面積8319萬平方米，同比增長12.4%。國家統計局中國經濟景氣監測中心日前也在《重視房屋潛在過剩的矛盾》的報告中指出，2005年全國房地產購置土地面積中，有一半以上，即近1.7億平方米的土地未完成開發；去年前11個月全國房屋建筑面積竣工率大幅降至19%以下，而同期的住宅空置面積占商品房空置面積的55.3%，住宅成空置主體。未開發土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面積增長，這三個信息“碰頭”則表明：房屋潛在過剩風險出現。
尹伯成教授指出，房價的繼續上漲對百姓的購買力肯定是個傷害。最擔心的是開發商再乘勢抬價，有限的樓市調控效果很快會被蠶食。
業內人士分析，在《2006年房地產調控工作重點》中，國家發改委既提出“要加強對房地產市場發展的社會宣傳和輿論引導，鼓勵居民適時適度消費”，也強調將著力調整供應結構，切實增加普通商品住房供應，繼續解決部分城市房地產投資規模過大和住房價格上漲過快的問題。
政府既需要樓市對拉動內需的合理貢獻，又要保持房地產部門經濟和宏觀經濟的健康、有序，這就決定了2006年的樓市延續宏觀調控的主線仍將不會改變，調控很可能將在調整結構與關注供求的市場蹺蹺板上“滑行”。
·關注調控一周年：樓市調控何處去？
眼下，北京的房價在大漲、廣州的房價在高漲，上海的房地產市場成交量和價格也在雙雙上揚，還有南京、杭州，房價也在走高。如何看待樓市三月“變臉”？房地產調控又將何去何從？
上海官方網站統計顯示，3月份最后一周，上海住宅類(包括動遷類、別墅類、公寓類)商品房均價達9457元/平方米，價格環比上漲15%。其中公寓類商品住宅成交均價為10744元/平方米，近6個月來首次突破萬元關口。盡管這與高價樓盤的集中上市有關，但已影響到二手房價，譬如浦東一些樓盤的二手房價就跟風上漲千元。
面對這種狀況，樓市調控何處去？
·關注調控一周年：樓市究竟有多少“利多”？
什么因素促成近來房地產市場的回暖？樓市究竟有多少“利多”？分析人士認為，主要原因是：
其一，金融政策放松，公積金、銀行房貸頻頻放寬限制，刺激樓市消費。
其二，政策性利好托市。
其三，剛性需求依然存在，自主型消費在積壓一年之后開始釋放。
其四，人民幣升值助推內外資金進入樓市。
·關注調控一周年：樓市選擇性回暖還是火熱重現？
三四月份對于國內的房地產市場而言是個具有標本意義的特殊時段。一年前，中央政府接連出臺樓市調控政策，樓市應聲走落；而今，調控周年剛滿，北京、廣州、深圳、南京的房價一路走高，有的地方大有狂飆之勢，就連上海房地產市場近來也呈現出種種“抬頭”的跡象。樓市是否已在“鼓勵居民適時適度消費”的調控政策中走向全面回暖，甚或昔日火熱重現？ |
