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中國寧波網訊 ·京、滬、穗等地樓市調控一年后房價再度反彈
三四月份對于國內的房地產市場而言是個具有標本意義的特殊時段。一年前，國家接連出臺樓市調控政策，樓市逐漸降溫；而今，調控周年剛滿，北京、廣州、深圳、南京的房價一路走高，有的地方大有狂飆之勢，就連上海房地產市場近來也呈現出種種“抬頭”的跡象。分析人士認為，房地產業在“降溫”不久后又重新升溫，可能會帶來短期的繁榮，但長期來看有產生更多泡沫的隱憂。
·關注調控一周年：樓市調控何處去？
眼下，北京的房價在大漲、廣州的房價在高漲，上海的房地產市場成交量和價格也在雙雙上揚，還有南京、杭州，房價也在走高。如何看待樓市三月“變臉”？房地產調控又將何去何從？
上海官方網站統計顯示，3月份最后一周，上海住宅類(包括動遷類、別墅類、公寓類)商品房均價達9457元/平方米，價格環比上漲15%。其中公寓類商品住宅成交均價為10744元/平方米，近6個月來首次突破萬元關口。盡管這與高價樓盤的集中上市有關，但已影響到二手房價，譬如浦東一些樓盤的二手房價就跟風上漲千元。
面對這種狀況，樓市調控何處去？
·關注調控一周年：樓市究竟有多少“利多”？
什么因素促成近來房地產市場的回暖？樓市究竟有多少“利多”？分析人士認為，主要原因是：
其一，金融政策放松，公積金、銀行房貸頻頻放寬限制，刺激樓市消費。
其二，政策性利好托市。
其三，剛性需求依然存在，自主型消費在積壓一年之后開始釋放。
其四，人民幣升值助推內外資金進入樓市。
·關注調控一周年：樓市選擇性回暖還是火熱重現？
三四月份對于國內的房地產市場而言是個具有標本意義的特殊時段。一年前，中央政府接連出臺樓市調控政策，樓市應聲走落；而今，調控周年剛滿，北京、廣州、深圳、南京的房價一路走高，有的地方大有狂飆之勢，就連上海房地產市場近來也呈現出種種“抬頭”的跡象。樓市是否已在“鼓勵居民適時適度消費”的調控政策中走向全面回暖，甚或昔日火熱重現？
中新網4月10日電據《中國經營報》報道，以去年3月國務院發布“國八條”為起點，以房地產業為主要對象的宏觀調控已歷時一年有余。借此契機，我們選擇了北京、上海、杭州、南京四大熱點城市進行梳理，希望能為各方帶來有益的啟示。
揭露北京樓市健康假象
房價高漲、買房要排隊搶購、賣方市場色彩加重，北京樓市入春以來的新表情讓人們看到了昔日上海市場的影子。聯想中央政府去年對上海樓市的重手調控，北京業界在感受豐收喜悅的同時也開始對市場前景感到憂慮。
然而，透視北京樓市火熱背后的玄機，或許不久的將來，來自無形之手——市場本身對行業的懲罰會比有形之手的調控更具殺傷力。看似有剛性需求支撐的北京乃至國內其他一些城市的房地產市場表現出的其實是一種健康假象。
追漲、搶購
3月中旬到4月初，傳統銷售旺季剛剛迫近，北京住宅交易市場的表現已經給大多數新盤開發商吃了一顆定心丸：均價每平方米5000~7000多元的房子如蘋果派、明天第一城首日銷售現場排隊搶購，單價超過每平方米1萬元、總價過百萬的房子如鳳凰置地公寓、AZ-Town、合生國際花園未放盤已經有數倍于放量的客戶在排隊。鳳凰置地起價每平方米1.24萬元的房子首次推出的150套兩個小時售出，星河灣一個月熱賣數億元。據一位萬元級樓盤的銷售總監說，首次銷售只會拿出幾十套房子，而他自己手里受人之托的就有30多套了。
與此同時，房價的漲速正在加快。政府統計部門發布的北京一二月房價的漲幅是17%，遠遠高于全國平均漲幅。記者掌握的單盤數據更直觀：東三環一個尚未開盤的高檔項目原本預備定價每平方米9000元，最近去探詢已經調到每平方米12000元；西四環一個接近銷售尾聲的住宅項目去年售價每平方米7000多元今年已經賣到上萬元。以低價制勝的國美第一城均價在一年內每平方米上漲了2000元，明天第一城半年時間每平方米也漲了1000元。讓北京白領購房者苦惱的除了房價的漲勢還有一個更殘酷的事實：北京四五環內已經很難找到銷售單價每平方米7000元以下的房子。所以，當聽說遠在通州的一個叫世紀星城的項目為二期產品做的客戶定位是CBD白領時，記者并不感到吃驚。
北京樓市當今的表現已經出現昔日上海樓市的影子，人們對待房子的態度正在變成“奇貨可居”，一些人已經開始擔心：北京樓市會不會變成下一個上海？
表面的健康
盡管市場的火熱讓開發商們也感到意外，但來自市場一線的人士堅持認為北京的市場還是健康的——因為有剛性需求支撐，和上海被投資型客戶炒出來的火爆市場本質迥異。
鳳凰置地公寓開發商對客戶進行的調查統計看上去確實很有說服力。這個高檔公寓項目剛剛售出的150套房子的買家50%來自北京本地、20%是外籍華人、30%是外地人。客戶購房動機調查反映45%的客戶單純用于自住、35%的客戶表示自住與投資兼顧、只有20%的買家置業目的是投資。尤其值得關注的一個現象是購買這個單價1.4萬元公寓的客戶30%屬于首次購房人群。“這足以證明北京住宅市場的需求是剛性的，和上海炒家為主的市場大不相同。”項目主要銷售負責人朱華越稱。她還反映了一個新的現象：以前的客戶90%會采用按揭貸款，但現在50%的客戶選擇一次性付款。
蘋果派、國美第一城、明天第一城等項目銷售反饋的情況類似，都以自用客戶為主，投資客戶比例估計不超過30%。北京西四環沿線的一些熱銷項目自住客戶比例更高，幾乎達到90%以上。
真實的假象
然而，這個自用型客戶主導的市場表現卻被指認為一種真實的健康假象。
著名的房地產戰略咨詢顧問王志綱在接受記者采訪時一針見血地指出：北京市場的火熱其實是恐慌性消費、超前消費、投資型購買共同促成的。
一來北京房價自去年以來的快速增長以及城區內住宅的減少讓那些觀望者產生了心理恐慌，擔心越晚買越貴、越晚買市區內房子可選擇的余地越小，所以趕緊出手。二來剛畢業的大學生、想改善居住環境的中老年人、還有成家立業的中青年都在買房，而且很多年輕人購房追求一次到位，就形成了同步購買局面，也推動了搶購風潮。第三個方面，商品房是個兼具使用價值、保值價值和投資價值的商品，目前國內投資渠道狹窄，使得很多人把資金投向樓市，為這個已經很火熱的市場再添薪。另外，全家幾代人拿出所有積蓄為年輕人在北京買樓的現象讓王志綱非常感慨，他把這類購買群稱為北京樓市第四股力量。
王志綱認為，目前北京樓市的火熱是在透支未來的消費力，不利于市場的長期、穩定的發展。他說：“如果我們認為上海樓市出現狀況還只是偶感風寒，那么當北京也開始上演類似劇目，其他城市再跟著演，那就是一種流行病了。如果不控制必然釀出大患，最終人不收天會來收，付出的代價就太大了！”
綜合整治禍源
看來，一切都是房價惹的禍。很多人認為，房價是供求關系決定的，抑制房價過快上漲，只要增加供給量就可以解決了。然而，事實似乎不那么簡單。
北京市統計局不久前公布，今年1~2月北京住宅投資增長86%，商品房新開工面積增長5.7倍達到393萬平方米。在這些新增供應中，不同檔次住宅的比例沒有明示。人們從市場上看到的市區內的中檔住宅仍然不多，所以供應結構不調整，只是增加供應總量，對調控整個市場的價格沒有用。
另外，消費預期對購房行為的影響已經在去年的宏觀調控中表露無疑。觀望情緒蔓延，可以讓樓市交易停滯；追漲心理作祟，也會讓市場瘋狂。
所以，還原一個健康的房地產市場，信息的透明是第一位的，住宅供應結構的調整是勢在必行的，通過有力手段抑制人們的超前消費行為也是至關重要的。
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