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·房產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控滿周年盤點(diǎn)全國(guó)四大熱點(diǎn)樓市
以去年3月國(guó)務(wù)院發(fā)布“國(guó)八條”為起點(diǎn)，以房地產(chǎn)業(yè)為主要對(duì)象的宏觀調(diào)控已歷時(shí)一年有余。借此契機(jī)，我們選擇了北京、上海、杭州、南京四大熱點(diǎn)城市進(jìn)行梳理，希望能為各方帶來(lái)有益的啟示。
·京、滬、穗等地樓市調(diào)控一年后房?jī)r(jià)再度反彈
三四月份對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是個(gè)具有標(biāo)本意義的特殊時(shí)段。一年前，國(guó)家接連出臺(tái)樓市調(diào)控政策，樓市逐漸降溫；而今，調(diào)控周年剛滿，北京、廣州、深圳、南京的房?jī)r(jià)一路走高，有的地方大有狂飆之勢(shì)，就連上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近來(lái)也呈現(xiàn)出種種“抬頭”的跡象。分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)在“降溫”不久后又重新升溫，可能會(huì)帶來(lái)短期的繁榮，但長(zhǎng)期來(lái)看有產(chǎn)生更多泡沫的隱憂。
·關(guān)注調(diào)控一周年：樓市調(diào)控何處去？
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房?jī)r(jià)不斷上漲，普通民眾普遍感嘆買不起房子。于是，相關(guān)部門不斷出臺(tái)各種措施，從系統(tǒng)的宏觀調(diào)控措施，到不同的官員表態(tài)，應(yīng)有盡有。比如，國(guó)土資源部官員就表示，將更為準(zhǔn)確地界定別墅的范圍，并禁止這方面的用地。(中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》)
其實(shí)，就在幾天前，北京市已經(jīng)公布了今年的土地供應(yīng)計(jì)劃，據(jù)此，今年將限制高檔住宅商品房土地供應(yīng)，禁止高檔別墅用地。這類措施或許可以節(jié)約土地資源，但它們不大可能抑制房?jī)r(jià)上漲。相反，這些措施可能使房?jī)r(jià)更快上漲。
在房屋買賣中，影響需求的主要因素是利率、土地供應(yīng)量、房屋供應(yīng)量等變量，及人們對(duì)于這些變量的預(yù)期。假如人們確信，土地供應(yīng)正在減少，那他就會(huì)相信，房屋價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上漲，此時(shí)，如果利率維持在較低水平，他就會(huì)作出入市購(gòu)買的決策，從而形成對(duì)房屋的新需求。而開(kāi)發(fā)商預(yù)期到消費(fèi)者的這種反應(yīng)，自然會(huì)抬高房屋價(jià)格。
因此，抑制房屋價(jià)格，就政府所能利用的經(jīng)濟(jì)政策而言，主要不外兩條：第一，提高消費(fèi)貸款利率，增加購(gòu)買成本，抑制人們的購(gòu)買熱情；第二，增加土地供應(yīng)量，讓人們形成房屋供應(yīng)將會(huì)大于需求的預(yù)期，這同樣會(huì)抑制人們的購(gòu)買沖動(dòng)。購(gòu)買意向萎縮，開(kāi)發(fā)商心中發(fā)虛，自然會(huì)降低報(bào)價(jià)。
為應(yīng)對(duì)房屋價(jià)格持續(xù)上漲，與土地供應(yīng)有關(guān)的各項(xiàng)政策，大多是縮減土地供應(yīng)，或者提高了獲得土地的門檻，提高土地轉(zhuǎn)讓成本。
比如，2005年，北京市住宅商品房用地實(shí)際供應(yīng)量為627公頃、商服用地428公頃，兩者供應(yīng)量大大低于原計(jì)劃，只完成了計(jì)劃的35.8%和77.8%，而新公布的2006年的供地計(jì)劃，住宅土地計(jì)劃供應(yīng)量比2005年又有所下降。這種局面推動(dòng)土地價(jià)格急劇上漲。土地縮減導(dǎo)致住宅供應(yīng)量下降。2005年全年，北京市商品住宅新開(kāi)工面積1983.2萬(wàn)平方米，同比下降10.1%。預(yù)期到供應(yīng)將會(huì)減少，消費(fèi)者自然會(huì)積極入市，從而推動(dòng)房屋價(jià)格上漲。因此，從去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的雷聲猶在耳邊回響，而北京市房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始不斷上漲，僅今年1、2月份，就增長(zhǎng)了17.5%.廣州的情況大體類似。
于是，有關(guān)部門和專家又開(kāi)始把矛頭指向高檔住房和別墅，認(rèn)為這些單價(jià)較高的房屋供應(yīng)量過(guò)大，拉高了房屋總體平均價(jià)格。因此，這兩年來(lái)，政府連續(xù)采取嚴(yán)厲措施。專家們分析說(shuō)，嚴(yán)控高檔房土地供應(yīng)，不管是從算術(shù)平均還是加權(quán)平均來(lái)計(jì)算，都將有利于拉低房?jī)r(jià)。
但是，要使這一政策發(fā)揮效力，要有一個(gè)前提：中低檔住宅用地供應(yīng)量顯著增加，并彌補(bǔ)高檔住宅用地縮減的缺口，從而保持住宅土地供應(yīng)總量增加。否則，高檔住宅供地減少，必然產(chǎn)生兩個(gè)效應(yīng)：第一，推動(dòng)高檔住宅價(jià)格更快上漲，因?yàn)檫@個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的供給將會(huì)減少；第二，同時(shí)，這一市場(chǎng)上消費(fèi)者的購(gòu)買力得不到有效釋放，將會(huì)轉(zhuǎn)向中低檔住宅市場(chǎng)，從而推動(dòng)中低檔房屋價(jià)格上漲。尤其是，大量投機(jī)性資本似乎主要集中于高檔項(xiàng)目與中檔項(xiàng)目交界的地方，買主很快可以將目光下移。于是，為了解決中低收入群體住房問(wèn)題的政策，到頭來(lái)，反而讓他們所要買的房屋可能被比他們收入更高的群體搶走，至少使其價(jià)格漲得更離譜。
因此，決策部門在做自己的推理的時(shí)候，要更加清楚和相信市場(chǎng)自身的邏輯。面對(duì)目前房屋價(jià)格仍然非理性上漲的局面，一個(gè)有利的選擇是，保持高檔住宅土地供應(yīng)量不變，同時(shí)大幅度增加中低檔住宅用地供應(yīng)量，尤其是在城區(qū)增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量。這樣，各個(gè)層面的需求都將得到有效釋放，至少各類消費(fèi)者都將形成土地供應(yīng)、房屋供給充裕的預(yù)期，這種預(yù)期將會(huì)減緩人們的購(gòu)買沖動(dòng)，從而誘導(dǎo)房屋價(jià)格回歸到理性軌道。目前抑制土地供應(yīng)量，不管是哪類住宅用地的土地供應(yīng)量，都會(huì)推動(dòng)整體房屋價(jià)格上漲。(秋風(fēng)北京學(xué)者)
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