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案例 三
【事件回放】
房屋設有抵押，如何處理與租賃的沖突？
朱先生在市中心有商鋪一間，但是該商鋪由于還有銀行貸款320萬沒有還清，因此有抵押權存在。朱先生后將該商鋪出租給張某做生意，月租金為12000元整，租期5年。
后來朱先生由于生意虧損，無法償還銀行貸款，銀行主張抵押權的實現(xiàn)，要求拍賣該商鋪，張某認為自己的租賃權益受到了損害，不同意遷出，要求朱先生賠償自己因無法繼續(xù)租賃該商鋪而遭受的巨額損失。
【法律分析】
抵押不破租賃
我國法律規(guī)定，租賃在抵押之前，抵押不破租賃；而租賃在抵押之后，抵押可破租賃。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”
第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔。”
告知房屋抵押事項
本案中，由于朱先生在將商鋪出租給張某之前房屋上已經(jīng)設定了抵押，因此根據(jù)法律的規(guī)定，張某對于房屋的租賃權利不能對抗銀行對于房屋的抵押權。但對于像朱先生這樣的出租人，律師的建議是應當在簽訂租賃合同的同時，以書面形式，或直接用合同條款的形式告知承租人房屋上已設定抵押這一事項，以此來免除抵押權實現(xiàn)時，承租人所遭受的損失。
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